金崎浩税理士事務所

　賃貸住宅を建ててサブリースを行うときのメリット・デメリット等を教えてください。

　相続対策として所有地に賃貸住宅を建築する予定であり、建築資金の融資を受ける金融機関からサブリース（一括借上げ）をすすめられています。サブリースという言葉は耳にしますが、詳しくありませんので、メリットやデメリット等について教えてください。




　サブリースを行うと、管理等の手間が省かれる分、実入りが少なくなります。良いサブリース会社を選択されると、このバランスを上手くとることができるでしょう。

　サブリースとは、不動産管理会社等（以下、サブリース会社）が賃貸住宅の所有者であるオーナーからその賃貸住宅を一括で借上げ、貸主（転貸人）として入居者の募集･契約･賃料回収等の運営及び管理業務を行うことです。サブリースを活用するか否かは、メリット・デメリットを十分に理解した上で、判断されると良いでしょう。

　サブリースを行うことによるメリット・デメリットは、次のとおりです。

＜メリット＞

1. �@サブリース会社が賃貸住宅を一括借上げ（賃借）するため、オーナーは空室リスクを負わず、収入が安定する。
2. �A貸主が行う業務は、サブリース会社が全て行うため、オーナーの手間が軽減される。
3. �B賃貸開始前に、収入がほぼ確定するため、金融機関の融資審査に有利である。

＜デメリット＞

1. �@賃貸状況次第であるが、一般的に収入は10〜15％程度少なくなる。
   サブリース会社によって、オーナーに支払われる賃料等の基準は異なります。
   　例）
   • 共益費はサブリース会社が全額受領し、賃料と駐車料金の合計から一定割合を控除した金額がオーナーに支払われる。なお、駐車料金は一括借上げの対象外となるケースもある。
   • 賃料･共益費･駐車料金の全てが一括借上げの対象となるが、控除される割合が高い。
   • 通常、サブリース契約開始後、2ヶ月間は免責期間となり、賃貸状況に関係なく、オーナーには賃料が支払われないが、それに加え、退去の度に2ヶ月程度の免責期間が設定されている契約もある。
2. �Aサブリース契約期間にかかわらず、一定期間毎にオーナーに支払う賃料等を見直す契約が殆どである。なお、賃料等見直しの際、合意に至らないとサブリース契約が解除となるケースもある。
3. �B通常、貸主が負担する修繕やリフォーム等の費用は、オーナーの負担となり、その実施内容や時期について、サブリース会社からの提案を基本的に受け入れる必要がある。例えば、サブリース会社が想定している賃料等で募集するにあたり、支障がない水準の修繕やリフォーム等が要求されることがある。
4. �Cサブリース会社が倒産した場合、保証金や賃料等を回収できなくなる可能性がある。

　上記１.から、デメリットの方が多く感じられるでしょうが、必ずしもそうではありません。取引するサブリース会社によって、大きく異なります。

　サブリース会社を選ぶ際のポイントは、次のとおりです。

1. �@入居者募集において独自の強み（ネットワーク･ノウハウ等）があるか？
2. �Aクレーム対応等、入居者からの要望に対し迅速に対応できる体制が整っているか？
3. �B他のサブリース物件の管理状況に問題はないか（美化に努めているか）？
4. �Cサブリース会社の財務状況や実績等に関し、懸念される情報はないか？
5. �D契約内容を事実に基づき丁寧に説明してくれるか？　また不審な点はないか？

　最近、サブリースに関するトラブルが増加し、問題あるサブリース会社が目立っていますが、賃貸住宅経営の良きパートナーとなり得るサブリース会社は少なくありません。

　サブリースを活用する場合には、上記ポイントを踏まえ、長期的な視野に立って、賃貸収入を増やす又は経年劣化等による収入減を最小限に留めることを考え、親身に対応してくれるサブリース会社を選ぶと良いでしょう。